Introdução

  No momento da aquisição da casa própria a vontade de ter um lugar no mundo é muito maior do que o medo de assumir um financiamento através de um contrato recheado de nomes estranhos e cláusulas duvidosas, como PES, price, SACRE, FCVS, CUB, IGP-M, juros de poupança, data base, taxa de administração, seguro, etc, de forma que isto tudo é colocado em segundo plano e o negócio é realizado.

  No entanto o comprador, alguns anos mais tarde descobre na prática que o significado de todas estas cláusulas é uma dívida impagável, em que as prestações só aumentam e saldo devedor nunca diminui.

  Felizmente a justiça brasileira tem dado guarida a causa dos mutuários ajudando os compradores a revisar seus contratos de financiamento afastando uma série de ilegalidades cometidas pelos agentes financeiros, dentre elas:

Das ilegalidades

● Capitalização: Nos contratos habitacionais que adotam a denominada tabela price, bem como naqueles em que apesar dos pagamentos realizados o saldo devedor só aumenta (o que se chama amortização negativa), ocorre a capitalização dos juros, que é a conhecida cobrança de juros sobre juros, pratica absolutamente ilegal e responsável por criar saldos devedores impagáveis.

● Desobediência a cláusula P.E.S. (Plano de Equivalência Salarial): De acordo com a cláusula PES as prestações dos contratos deveriam subir de acordo com os reajuste dos salários dos mutuários, e, limitados a um percentual de 30% deste, mas os agentes financeiros não respeitam tal determinação, de forma que muitas vezes as prestações se tornam muito pesadas aos mutuários que acabam atrasando suas prestações.

● Cobrança de saldo residual após o pagamento de todas as parcelas:  Muitos mutuários, após pagarem todas as prestações de seu financiamento são surpreendidos com a cobrança de um saldo residual por parte do agente financeiro. Ocorre que pela legislação tal saldo residual é quitado automaticamente pelo FCVS, assim, não poderia ser cobrado do mutuário.

● Negativa de quitação FCVS: A Caixa Economica Federal costuma negar o direito de quitação do segundo imóvel do saldo devedor pelo FCVS para aqueles mutuários que possuem mais de um contrato, no entanto a jurisprudência é uníssona em reconhecer o direito de quitação do contrato pelo F.C.V.S. (Fundo de Compensação da Variação Salarial), mesmo nestes casos. Outros agentes financeiros como a Transcontinental e a Habitasul, costumam negar sempre a quitação pelo F.C.V.S.

● Não quitação de contratos assinados até 1988: Os contratos realizados até 1988 tem o direito por lei de ter toda sua dívida quitada pelo FCVS. Assim, se o seu contrato é anterior a esta data ele já esta quitado (mesmo que existam parcelas abertas em atraso ou futuras). Esta quitação pode ser buscada na justiça.

● Consórcios - Taxa de administração superior a 10% / 12%: O decreto 70.951/72 estabeleceu que a taxa de administração de um consórcio não pode ser superior a doze por cento (12%) do valor do bem, quando este for de preço até cinqüenta (50) vezes o salário-mínimo local e a dez por cento (10%) quando de preço superior a esse limite, sendo que caso os bens adquiridos sejam de fabricação ou comércio das próprias administradoras estas taxas não poderão ser superiores a (6%) / (5%). De regra as taxas de administração dos consórcios são superiores a 20% o que é absolutamente ilegal.

 

Mas como fazer valer meus direitos ?

  Para fazer valer seus direitos você deve ajuizar uma ação judicial.

  Esta ação pode ser ajuizada tanto por quem esta devendo, como pelo inadimplente, e mesmo por aquele que já quitou o seu contrato.

  Ajuizada a ação o cliente receberá uma liminar pela qual a instituição de crédito ficará proibida de inscrevê-lo em cadastros de inadimplentes (SPC/SERASA/CADIN), bem como a ação irá lhe assegurar a posse do bem - proibindo a retomada e o leilão extra judicial. Caso o cliente já esteja inscrito nos cadastros de inadimplentes, ou seu imóvel já tenha ido a leilão extrajudicial, o juiz determinará a retirada do nome do cliente dos cadastros de inadimplentes e anulará o leilão.

  Julgada a ação o judiciário determinará a revisão do contrato retirando suas ilegalidades e condenando a instituição a devolver ao seu cliente tudo o que lhe cobrou indevidamente

Ainda em dúvida?

  Caso tenha alguma dúvida mande sua pergunta para o e-mail do advogado Gabriel Garcia gabriel@clicdireito.com.br - autor do presente artigo que ele prontamente lhe responderá, ou ainda ligue para o nosso escritório. Telefone 051 - 3023-8685. Nosso endereço Av. Carlos Gomes, 590, edifício Nova Era, entrada pela Rua Furriel Luiz Antônio Vargas, 380/411, Bela Vista, Porto Alegre/RS